부동산 거래 중에서도 월세 계약은 비교적 진입 장벽이 낮지만, 가장 많은 분쟁과 사기 피해가 발생하는 분야이기도 합니다. 특히 전세계약보다 계약 기간이 짧고 자주 변경되기 때문에, 임차인이 방심하기 쉽습니다.
이 글에서는 2025년 기준으로 월세 계약을 체결할 때 반드시 확인해야 할 5가지 핵심사항을 정리했습니다. 실제 피해를 예방하고, 보증금과 권리를 지키기 위한 실전 체크리스트로 활용해보세요.
1. 등기부등본으로 임대인 실명 확인하기
가장 먼저 확인해야 할 것은 해당 부동산의 진짜 소유자인지 여부입니다. 계약하려는 사람이 소유자가 아니라면, 반드시 위임장과 인감증명서를 요구하세요.
- 등기부등본 열람: 인터넷등기소에서 무료 또는 유료 열람
- 등기사항 확인 항목:
- 소유자 명의와 계약 상대 일치 여부
- 근저당 설정 여부 (대출 존재 시 추후 경매 위험)
- 가압류, 압류 등 법적 분쟁 여부
주의: 실소유자가 아닌 제3자와 계약하면 법적 효력이 없을 수 있으며, 보증금 반환이 어려워집니다.
2. 전입신고 + 확정일자 받기 (보증금 보호)
보증금을 지키기 위한 최소한의 조치가 바로 전입신고와 확정일자입니다. 이 두 가지가 있어야 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있습니다.
① 전입신고
- 전입한 날로부터 14일 이내 주민센터 또는 정부24에서 신고
- 전입신고 완료 시 대항력 발생 → 경매 시 보증금 우선변제 대상
② 확정일자
- 임대차 계약서를 지참하고 주민센터에서 도장받기
- 해당 날짜로 보증금 우선변제권 확보
Tip: 두 가지 모두 해야 안전합니다. 하나라도 빠지면 법적 보호를 받지 못할 수 있습니다.
3. 계약서 작성 시 필수 기재 항목 확인
계약서에는 구두가 아닌 명확한 문서화가 필요합니다. 단순한 계약서 양식에 임대인과 세입자의 서명과 날인만 있는 것은 불완전한 계약입니다.
필수 기재 항목 5가지
- 임대차 대상 주소 (건물명, 호수 포함)
- 임대인·임차인 실명과 주민등록번호 또는 사업자등록번호
- 임대차 기간 (시작일~종료일)
- 보증금 및 월세 금액, 지급일
- 관리비 항목과 부담 주체
주의: 계약서에 ‘관리비 포함’이라는 문구가 있다면 어떤 항목까지 포함되는지 반드시 확인하세요.
4. 관리비 및 유지비 내역 명확히 하기
월세 계약의 분쟁 중 상당수가 바로 ‘관리비 문제’입니다. 계약 전에 반드시 관리비가 고정비인지 실비인지, 별도 항목이 있는지 확인해야 합니다.
- 고정 관리비: 매달 일정한 금액, 관리사무소 통합 청구
- 실비 관리비: 수도, 전기, 가스 등 사용량에 따라 개별 부과
- 기타 확인 항목:
- 인터넷, TV 수신료 포함 여부
- 엘리베이터·공용 전기 등 부담 방식
- 청소, 보안, 경비 인건비 포함 여부
Tip: 구두로만 설명 듣지 말고, 계약서에 명시하거나 별도 관리비 항목 리스트를 받아두는 것이 좋습니다.
5. 계약 기간 만료 후 보증금 반환 조건 확인
월세 계약은 단기 계약이 많기 때문에 계약 만료 후 보증금 반환 조건을 명확히 해두는 것이 중요합니다.
- 보증금 반환 시기: 계약 종료일 + 청소비 차감 여부 확인
- 하자 보수 항목: 임차인이 부담할 부분 명시
- 중도 해지 시 위약금 조건: 계약서에 미리 기재
- 자동 연장 여부: 묵시적 갱신을 원하지 않을 경우 서면 통보 필요
주의: 계약 종료 후 보증금 미반환 문제가 지속되고 있으므로, 임대인과 서면으로 ‘보증금 반환 확약서’를 받아두는 것도 유용합니다.
✅ 결론: 월세 계약, 작은 계약이 아니다
월세 계약은 금액이 전세나 매매보다 작다고 해서 간단한 계약이 아닙니다. 보증금 수백만 원에서 천만 원 이상이 걸린 중요한 법적 행위입니다.
계약 전 다음 사항을 반드시 확인하세요.
- ✔ 소유자 확인: 등기부등본으로 실명 확인
- ✔ 보증금 보호: 전입신고 + 확정일자
- ✔ 계약서 작성: 관리비, 중도해지, 반환 조건 명시
- ✔ 관리비 확인: 부담 주체와 항목 구분
- ✔ 반환 계획: 종료 시점 명확히 합의
한 번의 확인이 수백만 원을 지킬 수 있습니다. 반드시 체크리스트를 활용해 안전하고 신중한 계약을 진행하세요.