최근 몇 년간 사회적 문제로 떠오른 전세 사기는 여전히 많은 세입자에게 위협이 되고 있습니다. 특히 깡통전세, 허위 임대인, 이중 계약 등 다양한 방식으로 보증금을 돌려받지 못하는 사례가 이어지고 있습니다.
이 글에서는 전세 사기의 주요 유형과 예방 방법, 그리고 실제 피해 발생 시 대처 및 구제 절차를 2025년 기준으로 최신 제도까지 반영하여 안내드립니다. 전세 계약을 앞두고 있다면 꼭 정독하시길 바랍니다.
1. 전세 사기란?
전세 사기는 임대차 계약 체결 후 세입자의 전세보증금을 돌려주지 않기 위한 고의적 행위를 말합니다. 이는 주로 부동산 시세 하락, 근저당 과다 설정, 임대인의 고의 부도 등과 연결되어 발생합니다.
주요 유형은 다음과 같습니다.
- 깡통전세: 매매가보다 전세가가 높거나 비슷해 보증금 회수가 어려운 경우
- 이중계약: 같은 집을 여러 명에게 전세계약
- 명의 신탁: 실제 소유자와 임대인이 다른 경우
- 확정일자 미부여: 보증금 우선변제권이 없음
- 전입신고 누락: 대항력 상실
2. 전세 사기 예방법
전세 사기를 방지하기 위한 핵심은 계약 전 철저한 정보 확인과 보증금 보호 장치 확보입니다.
① 등기부등본 확인
인터넷등기소(https://www.iros.go.kr)에서 해당 부동산의 실소유자, 근저당, 압류 등 권리관계를 반드시 확인하세요.
- 임대인 명의 확인
- 근저당 설정 여부
- 소유권 이전 예정 여부
② 전입신고 + 확정일자 받기
전입신고와 확정일자는 보증금을 법적으로 보호받기 위한 필수 절차입니다.
- 전입신고: 주민센터 또는 정부24에서 주소 이전 신고
- 확정일자: 계약서 지참 후 주민센터에서 도장 받기
둘 중 하나라도 누락되면 보증금 보호에 큰 문제가 발생합니다.
③ 보증보험 가입 여부 확인
전세보증금 반환보증 보험(HUG, SGI)을 통해 집주인 대신 보증금 회수 가능합니다.
- HUG: 주택도시보증공사
- SGI: 서울보증보험
가입 대상 여부와 보험 가능 여부는 계약 전 반드시 확인해야 합니다.
④ 임대인 채무 정보 확인
다수의 부동산을 보유한 집주인(빌라왕 등)의 경우 채무 누적으로 보증금 미지급 위험이 큽니다. 국세 체납 조회 등은 집주인 동의가 필요하지만, 임대인에 대한 세간의 정보를 검색해보는 것도 중요합니다.
3. 피해 발생 시 구제 절차
전세 사기가 발생했거나, 집주인이 연락을 피하고 보증금을 돌려주지 않는 경우에는 신속한 법적 대응이 중요합니다.
① 임차권 등기명령 신청
이사를 나가더라도 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해 필요한 절차입니다.
- 관할 법원에 신청
- 등기 완료 후 보증금 반환 청구 가능
② 내용증명 발송
임대인에게 보증금 반환 요청을 내용증명으로 공식 통보하세요. 이는 향후 소송 시 증거로 활용됩니다.
③ 전세보증금 반환 소송
보증금 반환 청구 소송은 관할 지방법원에 접수하며, 승소 후 강제집행(경매)을 통해 회수 가능합니다.
④ 경매 신청
보증금을 받지 못한 경우 주택에 대한 경매를 직접 신청해 보증금을 회수할 수 있습니다. 단, 선순위 권리자가 많으면 보증금을 전액 회수하지 못할 수 있습니다.
4. 정부의 피해자 지원 제도 (2025년 기준)
- 전세사기 특별법 연장 시행
- 피해 임차인 주거지원: LH 임대주택 우선 공급
- 보증금 대위변제: 보증보험 기관이 보증금 선지급 후 집주인에게 구상권 행사
- 금융지원: 피해자 대상 긴급 생활자금, 대출 상환 유예 등
정부 포털: 전세사기 지원센터(https://www.jeonsehelp.kr)에서 피해 접수 및 상담 가능
5. 전세 계약 전 체크리스트
- [ ] 임대인 실명과 등기부등본 상 소유자 일치 확인
- [ ] 근저당 및 기타 권리사항 유무 확인
- [ ] 보증금, 계약 기간, 관리비 항목 명확히 기재
- [ ] 확정일자와 전입신고 완료
- [ ] 전세보증금 반환보증 가입 여부 확인
- [ ] 공인중개사 등록 여부 확인
✅ 결론: 예방이 최고의 방어입니다
전세 사기는 한 번 발생하면 세입자에게 경제적, 정신적으로 심각한 타격을 주는 문제입니다. 하지만 대부분의 사기는 기초적인 확인 절차만으로도 충분히 예방할 수 있습니다.
특히 등기부등본 확인, 확정일자, 전입신고, 보증보험은 선택이 아닌 필수입니다. 이 네 가지를 계약 전에 반드시 확보해야 최악의 상황에서도 법적 보호를 받을 수 있습니다.
전세 계약을 앞두고 있다면 이 글의 내용을 토대로 확인 리스트를 체크하고, 문제가 발생했을 경우 신속하게 대응해 피해를 최소화하시기 바랍니다.